W dzisiejszym wpisie omówimy wiele podejść do inwestowania w nieruchomości. Choć sam w nieruchomości nie inwestuję, bo osobiście za tą formą inwestycji nie przepadam, to wśród moich kolegów i rodziny jest wiele osób, które swoje pieniądze inwestowały właśnie w nieruchomości, dlatego dziś Wam o tym opowiem. Poza tym jest to chyba najpopularniejszy sposób na inwestowanie własnych pieniędzy w kraju nad Wisłą jeśli nie liczyć lokat bankowych.

Jeśli preferujesz oglądać wideo o tym temacie, to zapraszam na mój kanał, gdzie ten omawiam wszystko, co przedstawiłem w tym wpisie. Film znajdziesz poniżej

Przegląd strategii inwestowania w nieruchomości

Istnieje wiele sposobów inwestowania w nieruchomości i te sposoby dość istotnie się od siebie różnią. Wyróżniamy następujące strategie:

• “Buy and hold” – kup i trzymaj
• Kup i wynajmij (krótko- lub długoterminowo) nieruchomość lub garaż
• Wynajmij duży lokal i podnajmij części
• “Flipy” – zakup, zwykle gruntowny remont i szybka sprzedaż
• Deweloperka: wybuduj i sprzedaj
• Deweloperka pod wynajem: wybuduj i wynajmuj
• Crowdfunding
• Condohotele
• Inwestowanie w spółki deweloperskie na giełdzie
• Inwestowanie w REITy

Finansowanie inwestycji w nieruchomości

Zanim przejdziemy do omówienia tychże strategii, poświęćmy parę zdań na omówienie kluczowego w obszarze inwestowania w nieruchomości tematu: finansowania inwestycji. Z uwagi na to, że nieruchomości są zazwyczaj dość kosztowne i nawet małe mieszkanie kosztuje zwykle kilkaset tysięcy złotych, inwestorzy często korzystają z zewnętrznego finansowania. Są dwa główne sposoby: finansowanie bankowe lub korzystanie z kapitału inwestorów pasywnych, którzy dostarczają kapitał w zamian za procent lub udział w zyskach, ale nie partycypują w zarządzaniu inwestycją.

W przypadku długoterminowego finansowania np. w przypadku zakupu nieruchomości pod wieloletni wynajem inwestor zwykle korzysta z kredytu bankowego i musi liczyć się z ryzykiem zmiany stóp procentowych. Nawet w kredytach z tzw “stałą stopą” stała stopa obowiązuje zwykle tylko przez pewien okres, a później przechodzi w stopę zmienną. A w przypadku kredytów branych w obcej walucie np. Euro lub franku szwajcarskim dochodzi jeszcze ryzyko walutowe.

Teraz przejdziemy do omówienia poszczególnych strategii:

Strategia #1: ‘Buy and hold’: Kup i trzymaj

Jedna z najprostszych strategii polegająca na zakupie nieruchomości: zwykle mieszkania w dobrej lokalizacji lub działki z potencjałem wzrostu wartości z założeniem sprzedaży jej wiele lat później w wyższej cenie. Inwestorzy tego typu w przypadku mieszkań zwykle liczą na ochronę kapitału przed inflacją, w przypadku działek zwykle mamy niższą płynność i większe problemy ze znalezieniem potencjalnego kupca, o ile działka nie znajduje się w szczególnie atrakcyjnej lokalizacji. W przypadku działek czasami zdarzają się ponadprzeciętne zyski w przypadku np. zmiany kwalifikacji gruntu z rolnego na budowlany lub komercyjny, jednak trudno tutaj o pewność, toteż zawsze mamy do czynienia z mniejszym lub większym ryzykiem. Często inwestorom korzystającym z tej strategii przyświeca wizja oszczędzania na emeryturę lub przekazania mieszkania, bądź gruntu swoim dzieciom w późniejszym czasie.

Plusy: bezobsługowość inwestycji, stabilna lokata kapitału relatywnie dobrze chroniąca przed inflacją

Minusy: brak dochodu z wynajmu, konieczność utrzymania inwestycji (np. podatki od nieruchomości) choć niewielkie w skali dekad są zauważalne.

Alternatywy:

Dobrą alternatywą dla tego typu inwestorów poszukujących pasywności mogą być również akcje, obligacje, REITy lub miks dwóch lub trzech, gdyż możliwe jest stworzenie miksu o podobnej zmienności co ceny nieruchomości, a potencjalna dochodowość jest większa, ponadto mamy bliskie zeru koszty transakcyjne i bardzo dużą płynność: gdybyśmy potrzebowali nagle pieniędzy to bardzo łatwo jest sprzedać z dnia na dzień akcje i obligacje, a mieszkanie, bądź działkę już wiele trudniej.

Strategia #2: Kup i wynajmij (krótko- lub długoterminowo)

To prawdopodobnie najpopularniejsza strategia inwestowania w nieruchomości. W założeniu ma dawać nam dochód pasywny w postaci pieniędzy uzyskiwanych od najemcy. Nieruchomość np. mieszkanie można wynajmować długoterminowo (rodzinom lub studentom) lub krótkoterminowo (np. jako noclegownia AirBnB).

Niektórzy kupują garaże lub miejsca parkingowe i wynajmują je, co jest ciekawą alternatywą, bo wiąże się z mniejszą inwestycją i utrzymanie jest praktycznie bezkosztowe. Rzadziej praktykowany jest zakup nieruchomości komercyjnych, jednak wówczas potencjalne ryzyko z niepłacącym lokatorem powinno być niższe, gdyż podmioty gospodarcze nie obowiązują te same przepisy chroniące lokatorów, co w przypadku nieruchomości mieszkalnych.

Zwykle tego typu inwestycje realizowane są w większych miastach o bardziej rozwiniętym rynku nieruchomości niż w małych miasteczkach i wsiach. Co więcej, inwestorzy zwykle koncentrują się w bardziej popularnych dzielnicach, gdyż łatwiej tam o znalezienie lokatora.

Plusy: stały dopływ pieniędzy (tak długo jak mamy lokatorów), pasywny dochód. Dodatkowo mieszkanie często rośnie na wartości

Minusy: ryzyko problemów z niepłacącymi lokatorami i kosztami eksmisji, lokatorzy mogą zniszczyć mieszkanie. Trzeba znaleźć nabyć nieruchomość, wykończyć ją i znaleźć lokatora, co kosztuje trochę wysiłku i nie jest zupełnie pasywne jak inwestowanie na giełdzie

Alternatywa: REITy, condohotele (omawiane w dalszej części)

Strategia #3: Wynajmij duży lokal i podnajmij części

To bardziej biznes niż inwestowanie, gdyż nie wiąże się z dużą inwestycją. Trzeba znaleźć duże mieszkanie lub dom, które można podzielić na osobne pokoje i wynajmować wielu osobom, np. studentom. Założenie jest takie, że przychód z wynajmu tym osobom jest większy niż koszt wynajmu dla nas. Zarabiamy na tej właśnie różnicy. Podmiot, który wynajmuje nam nie musi się martwić o znajdowanie lokatorów, gdyż to jest na naszej głowie i korzysta z bezobsługowości inwestycji w zamian za nieco mniejszy dochód. Tego typu biznes łatwiej praktykować w popularnych dzielnicach dużych miast, gdzie znalezienie wynajmujących przychodzi relatywnie łatwo.

Podobną strategię można stosować również w przypadku nieruchomości komercyjnych, np. wynajmując pasaż handlowy i podnajmując poszczególne punkty firmom i handlarzom, jednak zwykle wiąże się to z większym zaangażowaniem i trudniej znaleźć kupujących.

Plusy: niewielki wymagany kapitał

Minusy: zarobki są sensowne dopiero przy kilku lokalach, a wówczas wiele energii i zachodu wymaga utrzymanie pełnego zakwaterowania. De facto staje się to wówczas biznesem na pełny etat.

Strategia #4: Flipy nieruchomości

To kolejna strategia znajdująca się na styku biznesu i inwestowania.

Niegdyś bardzo popularny temat, obecnie chyba trochę się uspokoił, bo wiele mieszkań już zostało sflipowanych. Podejście polega na zakupie w okazyjnej cenie zaniedbanego mieszkania za własne środki, środki pasywnego inwestora lub z kredytu, gruntowny remont i podniesienie standardu oraz szybka sprzedaż w wyższej cenie. Szczególnie dobrze działa to w zaniedbanych lokalach o niskim standardzie w atrakcyjnej okolicy, gdyż wówczas znalezienie nabywcy odbywa się relatywnie szybko.

Zalety: duży potencjał zysku w krótkim czasie

Wady: trudno znaleźć okazje, bo zaniedbanych mieszkań coraz mniej, a fliperów coraz więcej. Dużo zachodu z kupnem, remontem, a następnie sprzedażą. Ryzyko problemów z nieruchomością, których nie uda nam się wykryć z uwagi na szybkie tempo transakcji i fakt zakupu nieruchomości z rynku wtórnego.

Strategia #5. Deweloperka: wybuduj i sprzedaj

Dla osób o bardziej biznesowych inklinacjach, którzy znają się na budowlance i nieruchomościach istnieje opcja budowania nieruchomości: domów, mieszkań lub innych obiektów od zera w celu ich sprzedaży. Nie jest to stricte inwestowanie w nieruchomości, ale jest jego blisko, dlatego o nim w tym miejscu wspominamy. Wymaga to znacznie szerszej wiedzy, ale dla osób, które mają już doświadczenie, bo np. budowały własny dom lub lokal firmowy, bądź znają się na wykończeniu nieruchomości może być to interesująca strategia.

Plusy: potencjalnie atrakcyjne zyski

Minusy: zyski mocno zależne od koniunktury, ryzyko natury biznesowej, konieczność posiadania kompetencji w obszarze rozpoznania nieruchomości, budowy oraz wykończenia lokalu

Alternatywa: inwestowanie w spółki deweloperskie na giełdzie

Strategia #6: Buduj i wynajmij

Znam osobiście osobę, która dwukrotnie powiększyła dom, w którym mieszkała, aby na emeryturze wynajmować w nim pokoje studentom zapewniając sobie w ten sposób dodatkowy dochód. Może to być ciekawe rozwiązanie dla osób, które znają się na budowach i wykończeniach lub mają wśród znajomych kogoś kto się zna i szukają dochodu pasywnego np. na okres emerytury.

Plusy: atrakcyjne źródło dochodu pasywnego

Minusy: budowa i wykończenie wymagają wiedzy, kosztuje dużo energii, czasu i pieniędzy, potencjalne problemy z lokatorami

Alternatywa: inwestowanie w REITy

Strategia #7: Crowdfunding

Crowdfunding nieruchomości jest formą finansowania, w której deweloper inicjujący projekt na rynku nieruchomości za pośrednictwem wyspecjalizowanej platformy internetowej przedstawia ofertę sprzedaży instrumentów udziałowych lub dłużnych w przedsiębiorstwie lub projekcie, w celu przyciągnięcia i zachęcenia dużej grupy inwestorów. Innymi słowy: to grupowe inwestowanie w nieruchomości. Teoretycznie istnieje możliwość stania się zarówno podmiotem inwestującym w projekt dewelopera jak i samodzielne zbieranie kapitału na większy projekt, jednak to drugie to ogromna skala wymagająca znacznego doświadczenia deweloperskiego i biznesowego

Plusy: możliwość stania się częścią dużego projektu z relatywnie niewielkim kapitałem (jako inwestor), potencjalna możliwość realizacji dużego projektu na warunkach korzystniejszych niż w wypadku kredytu bankowego, możliwość zmiany struktury ryzyka biznesowego w taki sposób, że jego część ponoszą inwestorzy (jako deweloper)

Minusy: mniejsze zyski, ryzyko natury biznesowej (jako inwestor)

Alternatywa: condohotele

Strategia #8: Condohotele

Deweloper buduje condohotel, a następnie sprzedaje poszczególne jednostki hotelowe/mieszkalne osobom prywatnym, firmom i przedsiębiorcom. Inwestor staje się właścicielem apartamentu/pokoju w condohotelu, zarządzanym przez wyspecjalizowaną firmę, tzw. operatora. Formalnie to operator wynajmuje apartamenty/pokoje od właścicieli tych jednostek mieszkalnych. Taka opcja inwestycyjna jest korzystna dla osób, które nie mają czasu, aby samodzielnie zająć się najmem posiadanej nieruchomości, poszukiwaniem najemców, jej utrzymaniem i przeprowadzaniem niezbędnych remontów

Plusy: niewielkie zaangażowanie czasowe, pasywność inwestycji

Minusy: ryzyko natury biznesowej, mniejsze zyski

Strategia #9: Inwestowanie w akcje spółek deweloperskich na giełdzie

Nie do końca jest to inwestowanie w nieruchomości, jednak wartość akcji spółek deweloperskich silnie koreluje z koniunkturą na rynku budowlanym, toteż jest analogiczne do samodzielnych inwestycji deweloperskich w celu sprzedaży.

Na polskim i zagranicznym rynku istnieje wiele spółek zajmujących się działalnością deweloperską, także nie stanowi problemu stworzenie bogatego portfolio takich firm

Plusy: rewelacyjna płynność, bezobsługowość

Minusy: wahania wynikające z koniunktury, mniejsze zyski

Alternatywy: deweloperka: wybuduj i sprzedaj

Strategia #10: REITy

REITom poświęciłem już osobny odcinek, gdzie możecie dowiedzieć się więcej. REIT to fundusz inwestycyjny, który kupuje lub buduje nieruchomości różnego typu w celu ich sprzedaży lub wynajmu (głównie wynajmu). Dochody biznesu są wypłacane właścicielom udziałów w postaci dywidendy. Jest to mój ulubiony sposób inwestowania w nieruchomości ze względu na swoją prostotę.

Plusy: znakomita płynność, pełna bezobsługowość inwestycji

Minusy: większa zmienność, odrobinę mniejsze zyski, mniej korzystne opodatkowanie

To tyle na dziś. Mam nadzieję, że powyższa treść była dla was pomocna. Pamiętajcie, że jest to tylko opinia autora, a nie ma charakteru porady inwestycyjnej. W inwestycjach kierujcie się zdrowym rozsądkiem.